Signer un compromis de vente marque le vrai point de départ d’une transaction immobilière : c’est à ce moment que l’acheteur et le vendeur s’engagent réciproquement, sous réserve de certaines conditions. Beaucoup découvrent trop tard les délais à respecter, les clauses à vérifier ou les documents à exiger. Voici les points de vigilance essentiels avant de parapher ce document déterminant.
Compromis ou promesse de vente : une différence à connaître
Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique, engage à la fois le vendeur et l’acquéreur : chacun peut contraindre l’autre à exécuter la vente si l’un des deux se désiste sans motif valable. Il diffère de la promesse unilatérale de vente, qui n’engage que le vendeur pendant une période déterminée, l’acheteur restant libre de renoncer moyennant une indemnité d’immobilisation. Pour un achat classique, mieux vaut donc bien identifier lequel des deux documents on s’apprête à signer, tant les conséquences juridiques diffèrent.
Avant de s’engager, il peut être utile de consulter un guide détaillé sur le compromis de vente, qui récapitule pas à pas le calendrier légal entre la signature et l’acte authentique.
Le délai de rétractation de dix jours
Une fois le compromis signé, la loi accorde à l’acheteur un délai de rétractation de dix jours calendaires, incompressible, qu’il s’agisse d’un acte notarié ou d’un acte sous signature privée. Ce délai court à partir du lendemain de la signature chez le notaire, ou du lendemain de la première présentation du courrier recommandé si le compromis a été conclu sous seing privé. L’acheteur peut se rétracter sans justification ni pénalité ; s’il exerce ce droit, le dépôt de garantie versé à la signature doit lui être restitué intégralement dans un délai de 21 jours.
Les conditions suspensives à vérifier ligne par ligne
Le compromis comporte presque toujours des conditions suspensives, qui permettent d’annuler la vente sans pénalité si elles ne se réalisent pas. Une seule est obligatoire dès lors que l’achat est financé par un crédit : la condition d’obtention du prêt, imposée par la loi Scrivener. Elle doit préciser le montant emprunté, la durée et le taux maximal accepté — des mentions trop vagues, ou un délai trop court pour obtenir une réponse bancaire, comptent parmi les pièges les plus fréquents. D’autres conditions, facultatives, peuvent s’ajouter selon le bien : absence de servitude d’urbanisme, conformité des diagnostics, obtention d’un permis de construire pour un projet de travaux.
Acheter pour habiter ou pour louer : des vérifications différentes
Le compromis ne se lit pas de la même façon selon le projet. Pour une résidence principale, le prix au m² et le budget global restent les repères centraux ; notre guide sur le prix immobilier et le budget à prévoir avant d’acheter détaille les frais annexes à intégrer dès l’offre d’achat. Pour un investissement locatif, il faut en plus vérifier la présence d’un bail en cours, sa date d’échéance et le montant du loyer déjà perçu, des éléments qui doivent figurer noir sur blanc dans le compromis ; notre article sur l’investissement dans l’immobilier locatif revient sur ces points de vigilance propres aux biens loués.
Erreurs à éviter avant de signer
- Négliger la lecture des diagnostics annexés au compromis : amiante, plomb, électricité, DPE… un défaut non mentionné peut ensuite compliquer un recours.
- Sous-estimer le délai bancaire : mieux vaut compter 45 à 60 jours entre la signature du compromis et l’obtention effective de l’offre de prêt, au lieu de retenir un délai trop court dans la clause suspensive.
- Chiffrer trop tard des travaux prévus après l’achat : notre guide pour réussir une rénovation à petit prix donne un ordre d’idée utile avant même de signer, pour ne pas découvrir un budget travaux qui déséquilibre le plan de financement.
- Signer sans relire chaque clause suspensive avec le notaire, seul interlocuteur en mesure d’expliquer les conséquences concrètes d’un défaut de réalisation.
Questions fréquentes
Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?
Oui, l’acheteur dispose de dix jours calendaires après la signature pour se rétracter librement, sans justification ni pénalité. Ce droit n’existe que pour l’acquéreur : le vendeur, lui, reste engagé dès la signature.
Que se passe-t-il si le prêt immobilier est refusé ?
Si la condition suspensive d’obtention du prêt a été correctement rédigée (montant, durée, taux plafond) et que l’acheteur produit les refus de banque demandés, la vente est annulée et le dépôt de garantie lui est restitué en intégralité.
Le compromis de vente engage-t-il autant que l’acte authentique ?
Juridiquement, oui : passé le délai de rétractation et les conditions suspensives levées, les deux parties sont tenues de conclure la vente. L’acte authentique chez le notaire officialise le transfert de propriété, mais l’engagement naît dès le compromis.
Sources
Notaires de France — Compromis de vente et promesse de vente, les différences
ANIL — Délai de rétractation après un compromis de vente
MAIF — Les conditions suspensives d’un compromis de vente
